16 сентября, 20:47

До 2024 средняя цена квадрата подскочит до 80 тысяч

Мелькнула вот статейка на нашем славном ресурсе https://www.amur.info/news/2019/09/16/159967 и вызвала у меня какую-то странную реакцию поначалу. Видимо триггернулся на слово подскочит, а оно для меня резонирует с недвижимостью, поскольку есть давнее устойчивое убеждение, что недвижка в России и в Амурке в частности сильно переоценена.

Поскольку понимаю, что я человек и мне свойственны всякие когнитивные искажения, решил таки взять в руки калькулятор.

Средняя двушка в Благе сейчас уходит за 3-3,5. При стандартной квадратуре это 70 за метр. То есть "подскок" за 5 лет для нас составит 14%. Это меньше 3% в год, друзья. Такой вот взрывной рост, который ниже процентов по депозитам в самом надежном банке.

Придирчивый анон укажет мне на то, что авторы говорят о средней по России цене. Средняя по регионам отличается в разы, вот в чем загвоздка. Для соц. выплат используют скорее всего несколько заниженную 43 т.р. за метр. Это уже почти 100% рост цен и все серьезно.

В России объемы сделок с недвижкой к 2018 году упали на 14%. С 2015 года падает объем вводимого жилья. Все говорит о выпадении спроса и предложения и растущие цены только усугубят эту тенденцию, последовательно уничтожая рынок.

Как инвестиционный актив недвижка сегодня хуже банковских вкладов, если ориентироваться даже на грязные безналоговые доходы от сдачи в аренду. По крайней мере жилая. Чтобы она стала интересной инвесторам, она должна стоить в два раза дешевле, а не дороже. Это было бы справедливо для такого рынка и такого уровня дохода как в России. Так что либо авторы предполагают, что доходы россиян внезапно вырастут, либо почему-то вдруг аренда станет в 2-4 раза больше и средний благовещенец будет платить за аренду не 10-20 тысяч, а 20-40 и даже такая аренда будет для владельца капитала в виде хрущовки хуже банковского вклада в 2 раза. 80 платить за хрущевку никто не будет, людям будет проще мигрировать за кордон или в тайгу и жить там на эти деньги в пятизвездочных гостиницах на all inclusive. Ну или не совсем в пятизвездочных, но точно не хуже, чем в разваливающихся домишках на Руси.

То есть гипотетически цена может вырасти хоть на 100%, хоть на 200%, но тогда и количество сделок упадет существенно. Эластичность по цене 0,6-0,8, то есть спрос упадет на 80% в нашем случае.

Есть еще вариант, что речь идет о номинальном росте и просто рубль обесценится в 2 раза за 5 лет. Такой сценарий может реализоваться при существенном падении цен на нефть и ЗВР. Но тогда мы говорим не о реальном росте цен все-таки, а уже обсуждаем судьбу национальной валюты, а это совершенно другая тема.

Что думаете по этому поводу?

Просмотров за день: 0
Просмотров всего: 233

метки: недвижимость.


Поделиться:

oenesterov

а разве не 10/100 = 10% ? Зачем тогда 100 рублей берешь, если "не вкладываю ничего"

10/100 - это будет рентабельность активов, которые сформированы из обязательств, то есть из чужих средств. То есть 10% это доходность чужих средств по факту. А капитал - это собственные вложения и здесь они существенно ниже активов, то есть для огрубления в моем примере 0. И вот та прибыль, которая получена на собственные средства это уже 10/0, то есть рентабельность собственных средств, капитала стремится к бесконечности в таком случае. Такая вот арифметика. :)

--
кержак

...Андрей правильно считает . только вот инвестировать чужое надо с умом. а то или закончишь как Капотун на нарах или вообще голову оторвут...

Я денег не беру себе, только консультирую. И вообще я очень осторожный инвестор, не азартный. :) В этом деле честность, осторожность, осознание своих умственных ограничений очень важны.

--

Вставка картинок временно доступна только через сторонние сервисы (последняя кнопка в редакторе), например radikal.ru.
После загрузки на сторонний сервис вставляйте на форум только ссылку на картинку, никаких кодов (если вы пользуетесь не bb-редактором).


Андрей Ягелло
финансист

Бесконечный оптимист, верующий в силу разума людей. Интересуюсь хорошей музыкой, психологией, искусственным интеллектом, экономикой и финансами. Политические взгляды: либертарианство. Жизненное кредо: "Ни одно дерево не сможет дорасти до Рая, если своими корнями оно не уходит в Ад" (К.Г. Юнг).

отправить личное сообщение блогеру
Топ авторов за 7 дней все блогеры
Игорь Павлов

Фотографъ. Хранитель старины. Член творческого союза художников России.

Просмотров: 1733

Игорь Волобуев

юрист

Просмотров: 312

Виталий Злочевский

юрист, риелтор, медиатор

Просмотров: 262

Петр Глазунов

директор мебельного ателье

Просмотров: 192

Светослав Ильиных

журналист

Просмотров: 132

Авторы блогов все блогеры
Петр Глазунов

директор мебельного ателье

вчера, 14:48
Игорь Павлов

Фотографъ. Хранитель старины. Член творческого союза художников России.

17 октября, 13:49
Светослав Ильиных

журналист

16 октября, 08:23
Виталий Злочевский

юрист, риелтор, медиатор

15 октября, 22:52
Игорь Волобуев

юрист

12 октября, 17:10
Галина Одинцова

Оптимистка. Иногда...

11 октября, 22:07
Сергей  Труш

Депутат Законодательного собрания Амурской области (ЛДПР), заместитель председателя фракции.

7 октября, 14:12
Валентин Орлов
5 октября, 15:21
Цифровой Криминалист
17 сентября, 15:57
Андрей Ягелло

финансист

16 сентября, 20:47
Марина Синельникова

Амурское отделение "Общества "Россия-Япония"

13 сентября, 12:30
Наталья Калинина

политический хулиган

9 сентября, 23:46
Людмила Сузун

фермер-пиарщик

30 августа, 10:16
Антон Черноок
23 августа, 13:18
Светлана Казачинская

не только синоптик

28 июля, 18:37
Правила раздела «Блоги»
  1. Настоящие правила обязательны для соблюдения авторами блогов (далее по тексту – Автор), а также посетителями раздела «Блоги».

  2. Раздел «Блоги» на Амур.инфо, расположенный по адресу http://blogs.amur.info, является интернет-площадкой, предназначенной для размещения Авторами информации и сведений, открытых для дискуссий на освещаемые ими вопросы.

  3. Содержание блога Автора определяется им самостоятельно исходя из его убеждений, является выражением субъективного мнения и суждений Автора, при учёте ограничений, установленных настоящими Правилами. Содержимое блога является интеллектуальной собственностью Автора. Автор обязуется в своих блогах соблюдать законодательство Российской Федерации, положения настоящих Правил. Содержание раздела «Блоги» не является продукцией средства массовой информации информационного агентства «Амур.инфо» или иного другого средства массовой информации.

  4. Автору принадлежат права административного доступа к своей странице, позволяющие ему производить управление блогом самостоятельно без участия и премодерации администрации сайта www.amur.info. Право редактирования содержания блога, в том числе комментариев к постам блога, принадлежит Автору и администрации сайта www.amur.info.

  5. Автор гарантирует, что сведения, распространяемые им в блоге, не нарушают авторских, смежных, патентных прав третьих лиц, права на товарный знак и т. д., а также не наносят ущерба чьим-либо чести, достоинству или деловой репутации.

  6. Не подлежат распространению в блогах сведения, содержащие государственную или иную специально охраняемую законами тайну; способствующие разжиганию расовой, национальной, социальной, религиозной нетерпимости или розни; призывающие к захвату власти, насильственному изменению конституционного строя или разрушению целостности Российской Федерации; пропагандирующие культ насилия или жестокости; побуждающие граждан к агрессивным и иным опасным действиям, способным нанести вред здоровью физических лиц или угрожающим их безопасности; содержащие текстовую, зрительную, звуковую информацию, нарушающую общепринятые нормы гуманности и морали путем употребления оскорбительных слов, сравнений, образов или унижающую честь, достоинство и деловую репутацию физических и (или) юридических лиц, а также избирательных объединений; порочащую государственные или религиозные символы Российской Федерации и иных государств, а равно использующую заведомо ложные сведения и умышленно вводящую в заблуждение относительно существующих или не существующих событий, обстоятельств, решений, характеристик.

  7. Не допускается распространение в качестве сообщений/материалов блогов сведений, являющихся предвыборной агитацией, политической рекламой/антирекламой.

  8. В период проведения избирательной кампании по выборам (вне зависимости от территории проведения) не допускается распространение в качестве сообщений/материалов блогов сведений, содержащих любое указание на наименование, символику, действия (бездействия) избирательных объединений, выдвинувших кандидатов, содержащих любое указание на персональные данные, изображения, действия (бездействия) выдвинутых кандидатов, проведение/опубликование результатов опросов общественного мнения, связанных с проводимыми выборами.

  9. В случае однократного нарушения Автором положений настоящего пункта, Администрация сайта www.amur.info производит блокировку блога Автора до дня окончания соответствующей избирательной кампании.

  10. В случае предъявления к администрации сайта  www.amur.info претензий/требований относительно противоправного использования сведений или результатов интеллектуальной деятельности, средств индивидуализации, использованных в блоге Автора, и/или вынесении решений уполномоченными органами государственной власти о наличии в размещаемых сведениях нарушений законодательства Российской Федерации Автор обязуется удовлетворить упомянутые претензии/требования за счет своих сил и средств.

  11. Администрация сайта www.amur.info не берет на себя обязанности, но оставляет за собой право осуществления контроля за содержанием блогов и размещаемых к ним комментариев, в том числе в целях пресечения нарушений законодательства Российской Федерации, положений настоящих Правил.

  12. Осуществление контроля со стороны Администрации сайта www.amur.info предполагает возможность без направления какого-либо уведомления удаления сообщений/материалов блогов и комментариев к ним, редактирования сообщений/материалов блогов и комментариев к ним, блокировки блога в случае неоднократного нарушения Автором положений настоящих Правил.

  13. Автор имеет возможность осуществлять постмодерацию комментариев к блогу. Автор обязан осуществлять контроль за содержанием комментариев к постам его блога и пресекать распространение сведений, предусмотренных п. 5-7 настоящих Правил.

  14. Комментарии к постам блога, не совпадающие с мнением Автора, являющиеся отражением критической позиции оппонента, выражающие критику в отношении позиции Автора, оценочные суждения, удалению не подлежат.

  15. Для участия в дискуссиях в разделе «Блоги» посредством оставления комментариев к постам необходима регистрация на форуме www.amur.info. При комментировании постов обязательными к соблюдению являются настоящие Правила и Правила общения на форуме Амур.инфо.

  16. Предметами дискуссий в разделе «Блоги» являются темы, поднимаемые их авторами. Обсуждение личностей авторов в комментариях к их записям не приветствуется, а в случае явных злоупотреблений пресекается. Не допускается распространение участником дискуссии сведений, предусмотренных п. 5-7 настоящих Правил.

  17. Участникам дискуссии рекомендуется соблюдать правила уважительного общения и внимательно прислушиваться к рекомендациям (указаниям) модераторов.

  18. В случае несоблюдения участником дискуссии настоящих Правил, правил Форума модератором или Автором подлежит применению способ контроля над действиями пользователей. Это  бан, заключающийся в лишении прав пользователя на создание/отправление новых сообщений или создание новых тем на Форуме, на комментирование в блогах. В случае если способ контроля применяется Автором, срок бана составляет 72 часа. В случае если его применил модератор, срок бана определяется им на свое усмотрение. По истечении периода времени бана ограничение автоматически снимается. Повторное применение указанного способа контроля по инициативе Автора может быть осуществлено снова только по истечении суток с момента снятия предыдущего бана.