15 мая, 22:14

Мысли по поводу строительной реформы.

Многие мои читатели знают о том, что с 01.07.19г. произойдут существенные изменения в деятельности строителей. Попробуем проанализировать изменения, которые коснутся большинства дольщиков в ближайшее будущее и на что нужно обратить внимание.

Итак, государство решило снять с себя «груз обманутых дольщиков» и переложило его на «плечи» банков. Как известно, суть банка - зарабатывание денег. Если ранее застройщику «приходили бесплатные» деньги от дольщика, то сейчас эти деньги будут аккумулироваться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. А застройщик будет вынужден брать денежку на строительство у банка под проценты. Эта схема будет работать при проектном финансировании.

Хорошо, что Правительство РФ «услышало» серьезнейшие переживания застройщиков в начале 2019 года, а также части населения и немного смягчило условие введения в действие этой реформы. Тем не менее, часть застройщиков начнет с 01.07.19г. работать уже по этой схеме. Это будут те, кто не успеет набрать необходимого количества готовности объекта и минимального количества заключенных договоров к 01.07.19г.

Вот тут я уже делал совет читателям и потенциальным дольщикам на ближайшее время – старайтесь понять, проходит ли желаемый вами объект под критерии – более 30% готовности дома и не менее 10% заключенных договоров долевого участия. Если уверенности, что объект будет соответствовать этим параметрам на 01.07.19г. нет, я бы пока не стал заключать договор долевого участия на него, поскольку есть риски (более подробно смотри в моем материале за 05.05.19г. http://blogs.amur.info/847/10068/).

Бонусы, которыми «кроет правительство», конечно в перспективе у дольщиков появляются, но за их счет. По новому закону, если срок передачи ключей превысит плановый на два месяца, дольщик сможет прийти в банк и получить обратно свои деньги. При этом банкротства банка тоже опасаться не стоит. Деньги на счетах эскроу застрахованы на более серьезную сумму, чем обычный вклад - до 10 млн рублей. Еще один плюс: по этой схеме можно будет вкладывать в жилье средства материнского капитала и жилищные сертификаты. До этого их можно было использовать в основном на вторичке или при досрочном погашении уже взятого ипотечного кредита.

Теперь о странностях этой реформы. Большая часть строящегося жилья приобретается в ипотеку. Дольщик берет жилищный кредит. Его зачисляют на счет эскроу. И эти деньги потом по окончании строительства будут выданы застройщику. Но ведь дольщик должен будет платить банку проценты за период «пока ипотечные денежки лежат в этом же самом банке», при этом банк наверняка не будет просто хранить денежки «в кубышке», а пустит их в свою «работу». А при этом застройщик изначально будет закладывать в стоимость продажи проценты, которые он отдаст банку за финансирование. Конкретика по процентам пока не обозначена, обсуждались разные цифры, и 6% годовых и даже 12% (под такой процент банки «хотят» финансировать застройщиков по этой схеме). Сейчас банки пытаются успокоить застройщиков цифрами поменьше, но опять же, конкретики пока нет. Весьма странная ситуация. В итоге за эти реформы заплатит дольщик, поскольку застройщик в убыток строить не будет, а банк не будет финансировать строительство бесплатно даже при условии того, что у него «лежат» «дармовые» деньги дольщиков.

Кроме того, сами дольщики могут потерять интерес к новостройкам из-за повышения цен и могут начать уходить на вторичный рынок жилья. Разница ценах минимизируется, а ждать окончания строительства и переживать по этому поводу в случае покупки вторички не надо. При таком раскладе, после начала работы по этой схеме у некоторых застройщиков, перешедших на эскроу-счета, может начаться период стагнации, это может привести к приостановке строительных проектов и впоследствии к трудностям у ряда компаний и как следствие у «новых обманутых дольщиков». Практика обращений застройщиков в Сбербанк на проектное финансирование в этом году показала, что из 154 заявок на получение такового финансирования банками было одобрена только половина. Это говорит о том, что только половина «желающих» работать по этой схеме получила одобрение банка и соответственно после 01.07.19г. примерно половина застройщиков, которые планировали строиться по таким правилам, вынуждена будет либо длительное время переоформлять документацию либо отказываться вообще от идеи строительства по такой схеме. На мой взгляд это приведет к возобновлению работы части компаний по «устаревшим серым» схемам (вексели, займы, инвестиции и т.п.). Эти схемы впрямую не подпадают под закон №214-ФЗ и поэтому только суд по прошествии времени сможет устанавливать какие правоотношения сложились у сторон этих договоров.

Поэтому уже с сегодня будьте внимательны в части заключения договоров на строящиеся объекты! До момента заключения договора необходимо узнавать по какой схеме они будут строиться и финансироваться! На мой взгляд, в момент этого реформирования, нужно быть особенно внимательным к вопросам вложения денежных средств в строительство. Хотя сфера строительства и продажи недвижимости у нас практически все время в период новейшей России имела достаточно много рисков. Но сейчас, в период реформирования, их будет особенно много. Учитывайте эти моменты! Жилье в своей жизни россиянин меняет в среднем 2 раза! Это не пирожки и даже не автомобиль! Подходите к этому моменту очень осторожно.

Просмотров за день: 0
Просмотров всего: 88

метки: закон.


Поделиться:



Виталий Злочевский
юрист, риелтор, медиатор

В своем блоге я постараюсь по возможности отвечать на вопросы юридического и риелторского характера, поскольку, как я предполагаю, основная масса вопросов будет касаться именно этих тем, и они должны пересекаться с моей основной деятельностью. У меня сформировалась определенная практика и в этом направлении и сейчас вполне возможно поделиться своим мнением о возможности разрешения какой-либо проблемы. Хотя, конечно, необходимо понимать, что здесь будет изложена моя мысль и это не значит, что эта мысль – истина в последней инстанции. С какими-то ситуациями по заданной тематике я уже сталкивался, со многими ещё нет, и поэтому нельзя принимать за истину моё мнение. Но, тем не менее, полагаю, что это поможет некоторым людям разрешить свои проблемы либо выбрать путь для их решения.

Сайт: злочевский.рф
 

отправить личное сообщение блогеру
Топ авторов за 7 дней все блогеры
Игорь Павлов

Фотографъ. Хранитель старины. Член творческого союза художников России.

Просмотров: 6993

Сергей  Труш

Депутат Законодательного собрания Амурской области (ЛДПР), заместитель председателя фракции.

Просмотров: 507

Игорь Путилов

русский в Китае

Просмотров: 317

Виталий Злочевский

юрист, риелтор, медиатор

Просмотров: 253

Петр Глазунов

директор мебельного ателье

Просмотров: 251

Авторы блогов все блогеры
Игорь Павлов

Фотографъ. Хранитель старины. Член творческого союза художников России.

вчера, 23:06
Петр Глазунов

директор мебельного ателье

вчера, 14:43
Светослав Ильиных

журналист

вчера, 10:46
Виталий Злочевский

юрист, риелтор, медиатор

19 мая, 08:28
Игорь Путилов

русский в Китае

15 мая, 22:47
Криптоаналитик

Кровный враг Павлова

15 мая, 22:12
Сергей  Труш

Депутат Законодательного собрания Амурской области (ЛДПР), заместитель председателя фракции.

15 мая, 20:46
Марина Синельникова

Амурское отделение "Общества "Россия-Япония"

12 мая, 20:06
Алексей Копер

Фотограф-любитель

10 мая, 14:14
Валентин Орлов
8 мая, 09:22
Игорь Волобуев

юрист

5 мая, 19:47
Галина Одинцова

Оптимистка. Иногда...

2 мая, 17:23
Олеся Портнягина

Travel блогер

23 апреля, 23:42
Наталья Калинина

политический хулиган

23 апреля, 01:36
Цифровой Криминалист
22 апреля, 13:55
Правила раздела «Блоги»
  1. Настоящие правила обязательны для соблюдения авторами блогов (далее по тексту – Автор), а также посетителями раздела «Блоги».

  2. Раздел «Блоги» на Амур.инфо, расположенный по адресу http://blogs.amur.info, является интернет-площадкой, предназначенной для размещения Авторами информации и сведений, открытых для дискуссий на освещаемые ими вопросы.

  3. Содержание блога Автора определяется им самостоятельно исходя из его убеждений, является выражением субъективного мнения и суждений Автора, при учёте ограничений, установленных настоящими Правилами. Содержимое блога является интеллектуальной собственностью Автора. Автор обязуется в своих блогах соблюдать законодательство Российской Федерации, положения настоящих Правил. Содержание раздела «Блоги» не является продукцией средства массовой информации информационного агентства «Амур.инфо» или иного другого средства массовой информации.

  4. Автору принадлежат права административного доступа к своей странице, позволяющие ему производить управление блогом самостоятельно без участия и премодерации администрации сайта www.amur.info. Право редактирования содержания блога, в том числе комментариев к постам блога, принадлежит Автору и администрации сайта www.amur.info.

  5. Автор гарантирует, что сведения, распространяемые им в блоге, не нарушают авторских, смежных, патентных прав третьих лиц, права на товарный знак и т. д., а также не наносят ущерба чьим-либо чести, достоинству или деловой репутации.

  6. Не подлежат распространению в блогах сведения, содержащие государственную или иную специально охраняемую законами тайну; способствующие разжиганию расовой, национальной, социальной, религиозной нетерпимости или розни; призывающие к захвату власти, насильственному изменению конституционного строя или разрушению целостности Российской Федерации; пропагандирующие культ насилия или жестокости; побуждающие граждан к агрессивным и иным опасным действиям, способным нанести вред здоровью физических лиц или угрожающим их безопасности; содержащие текстовую, зрительную, звуковую информацию, нарушающую общепринятые нормы гуманности и морали путем употребления оскорбительных слов, сравнений, образов или унижающую честь, достоинство и деловую репутацию физических и (или) юридических лиц, а также избирательных объединений; порочащую государственные или религиозные символы Российской Федерации и иных государств, а равно использующую заведомо ложные сведения и умышленно вводящую в заблуждение относительно существующих или не существующих событий, обстоятельств, решений, характеристик.

  7. Не допускается распространение в качестве сообщений/материалов блогов сведений, являющихся предвыборной агитацией, политической рекламой/антирекламой.

  8. В период проведения избирательной кампании по выборам (вне зависимости от территории проведения) не допускается распространение в качестве сообщений/материалов блогов сведений, содержащих любое указание на наименование, символику, действия (бездействия) избирательных объединений, выдвинувших кандидатов, содержащих любое указание на персональные данные, изображения, действия (бездействия) выдвинутых кандидатов, проведение/опубликование результатов опросов общественного мнения, связанных с проводимыми выборами.

  9. В случае однократного нарушения Автором положений настоящего пункта, Администрация сайта www.amur.info производит блокировку блога Автора до дня окончания соответствующей избирательной кампании.

  10. В случае предъявления к администрации сайта  www.amur.info претензий/требований относительно противоправного использования сведений или результатов интеллектуальной деятельности, средств индивидуализации, использованных в блоге Автора, и/или вынесении решений уполномоченными органами государственной власти о наличии в размещаемых сведениях нарушений законодательства Российской Федерации Автор обязуется удовлетворить упомянутые претензии/требования за счет своих сил и средств.

  11. Администрация сайта www.amur.info не берет на себя обязанности, но оставляет за собой право осуществления контроля за содержанием блогов и размещаемых к ним комментариев, в том числе в целях пресечения нарушений законодательства Российской Федерации, положений настоящих Правил.

  12. Осуществление контроля со стороны Администрации сайта www.amur.info предполагает возможность без направления какого-либо уведомления удаления сообщений/материалов блогов и комментариев к ним, редактирования сообщений/материалов блогов и комментариев к ним, блокировки блога в случае неоднократного нарушения Автором положений настоящих Правил.

  13. Автор имеет возможность осуществлять постмодерацию комментариев к блогу. Автор обязан осуществлять контроль за содержанием комментариев к постам его блога и пресекать распространение сведений, предусмотренных п. 5-7 настоящих Правил.

  14. Комментарии к постам блога, не совпадающие с мнением Автора, являющиеся отражением критической позиции оппонента, выражающие критику в отношении позиции Автора, оценочные суждения, удалению не подлежат.

  15. Для участия в дискуссиях в разделе «Блоги» посредством оставления комментариев к постам необходима регистрация на форуме www.amur.info. При комментировании постов обязательными к соблюдению являются настоящие Правила и Правила общения на форуме Амур.инфо.

  16. Предметами дискуссий в разделе «Блоги» являются темы, поднимаемые их авторами. Обсуждение личностей авторов в комментариях к их записям не приветствуется, а в случае явных злоупотреблений пресекается. Не допускается распространение участником дискуссии сведений, предусмотренных п. 5-7 настоящих Правил.

  17. Участникам дискуссии рекомендуется соблюдать правила уважительного общения и внимательно прислушиваться к рекомендациям (указаниям) модераторов.

  18. В случае несоблюдения участником дискуссии настоящих Правил, правил Форума модератором или Автором подлежит применению способ контроля над действиями пользователей. Это  бан, заключающийся в лишении прав пользователя на создание/отправление новых сообщений или создание новых тем на Форуме, на комментирование в блогах. В случае если способ контроля применяется Автором, срок бана составляет 72 часа. В случае если его применил модератор, срок бана определяется им на свое усмотрение. По истечении периода времени бана ограничение автоматически снимается. Повторное применение указанного способа контроля по инициативе Автора может быть осуществлено снова только по истечении суток с момента снятия предыдущего бана.